一、有利因素

　　（一）政策鼓勵(lì)發(fā)展民宿

　　2017年8月，國家旅游局正式頒布了《旅游民宿基本要求與評價(jià)》，對旅游民宿的定義、評價(jià)原則、基本要求、管理規(guī)范和等級劃分條件等進(jìn)行了明確的規(guī)定。在市場準(zhǔn)入方面，強(qiáng)調(diào)民宿經(jīng)營者必須依法取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照，并滿足公安機(jī)關(guān)、治安消防相關(guān)要素，民宿單幢建筑客房數(shù)量應(yīng)不超過14間。

　　2018年3月，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)全域旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確指出城鄉(xiāng)居民可以利用自有住房依法從事民宿等旅游經(jīng)營。

　　2018年9月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018-2020年）》，進(jìn)一步放寬旅游服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入，鼓勵(lì)發(fā)展租賃式公寓、民宿客棧等旅游短租服務(wù)。在各種鼓勵(lì)民宿發(fā)展政策的持續(xù)利好下，中國民宿市場愈加繁榮。

　　（二）市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，旅游消費(fèi)逐漸升級，用戶的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，民宿行業(yè)獨(dú)具的共享住宿、旅游社交等特色使其在近幾年持續(xù)走熱，市場規(guī)模不斷提升。盡管當(dāng)下星級飯店、經(jīng)濟(jì)型飯店等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也并不小，但其標(biāo)準(zhǔn)化住宿業(yè)態(tài)尚無法很好地滿足消費(fèi)者這一個(gè)性化需求，而共享住宿“生逢其時(shí)”，正好迎合了消費(fèi)者的陌生人場景化社交需求。以民宿、短租等為代表的非標(biāo)準(zhǔn)化住宿業(yè)態(tài)受到家庭出游群體的青睞，尤其吸引了越來越多的年輕人，也因此誕生了一系列住宿分享平臺，民宿產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。

　　（三）品牌民宿連獲資本青睞

　　在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的大環(huán)境之下，民宿短租迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)也吸引了越來越多的資本進(jìn)入民宿這個(gè)行業(yè)，推動(dòng)了民宿商業(yè)化的發(fā)展模式。主打連鎖化的民宿品牌剛剛現(xiàn)身市場不過幾個(gè)月時(shí)間，就接連獲資本青睞。比如，“有家”民宿在上海現(xiàn)身市場不久，就宣布獲得了來自攜程、途家、58產(chǎn)業(yè)基金的數(shù)千萬美元戰(zhàn)略投資，同時(shí)還發(fā)布了多項(xiàng)創(chuàng)新措施，力圖借助連鎖化民宿產(chǎn)品突圍市場。長期以來，缺乏優(yōu)質(zhì)房源、管理不專業(yè)是目前制約著短租民宿行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而品牌民宿、連鎖民宿正在試圖通過連鎖化模式、篩選精品房源、統(tǒng)一管理、集中采購布草等床上用品等方式，有望突圍市場以破解行業(yè)困境，品牌民宿未來可期。

　　二、不利因素

　　（一）經(jīng)營管理水平較低

　　目前許多民宿都是個(gè)人開辦與經(jīng)營，缺少嚴(yán)格的規(guī)章制度和管理?xiàng)l例，部分民宿由于缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，床單更換不及時(shí)、配套設(shè)施老化、價(jià)格設(shè)置不合理、游客居住體驗(yàn)差等各種問題時(shí)有發(fā)生。

　　從房東端看，民宿房東多為兼職房東，帶有“高學(xué)歷”、“女性”、“80/90后”標(biāo)簽的房東居多，他們主要依賴互聯(lián)網(wǎng)途徑獲取客流人群，渠道較為單一，在營銷推廣上經(jīng)驗(yàn)不足且專業(yè)化程度低，當(dāng)前民宿運(yùn)營管理水平仍然處于起步階段。

　　從房客端看，休閑度假和商旅人群為民宿行業(yè)主要消費(fèi)者，他們更喜歡品質(zhì)生活，重視效率、安全和個(gè)人隱私。但一些民宿經(jīng)營專業(yè)度較低，尤其在旅游旺季，載荷量相對較大、服務(wù)人手不足，民宿員工如果沒有得到專業(yè)化的培訓(xùn)和管理，就很難為旅客提供滿意的服務(wù)。

　　（二）民宿亂象逐漸暴露

　　經(jīng)歷過“野蠻生長期”后，民宿的亂象逐漸暴露。民宿亂象源自于其“灰色”的身份。一般來說，民宿往往是利用租賃或自由的閑置房屋改造而成，民居屬于住宅用地，而酒店、旅館的土地性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)用地。將住宅轉(zhuǎn)商業(yè)要通過規(guī)劃、房地管理等相關(guān)部門，手續(xù)復(fù)雜、限制較多，單這一項(xiàng)就限制了民宿的合法身份。民宿經(jīng)營長期游離于監(jiān)管之外，更加助長了一些違法行為的發(fā)生。民宿的快速繁榮擠占了小酒店、旅館的利益空間，其經(jīng)營人員甚至推波助瀾，通過報(bào)警、舉報(bào)等手段，鼓動(dòng)小區(qū)業(yè)主集體維權(quán)，加劇了業(yè)主與民宿老板的對立情緒。另外，由于絕大部分的民宿消費(fèi)都是線上完成，一些“民宿”以價(jià)格低廉、環(huán)境優(yōu)雅等廣告吸引消費(fèi)者在線交錢，而消費(fèi)者一旦入住即發(fā)現(xiàn)與廣告相差甚遠(yuǎn)，虛假房源、隱私泄漏等問題亂象頻出。

　　（三）規(guī)范體系亟待建立

　　目前市場上大多數(shù)民宿長期處于灰色地帶，對于民宿的身份，還沒有明確的定論。沒有營業(yè)執(zhí)照、消防許可、特種行業(yè)許可、衛(wèi)生許可等住宿業(yè)必備的證照，亦無相對應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行專門管理。導(dǎo)致民宿在環(huán)保、消防、治安等方面都存在著嚴(yán)重的隱患和漏洞。雖然對于私設(shè)“日租房”有嚴(yán)格禁止，但在短期租賃上并沒有嚴(yán)格限制，即使一些民宿鉆了短期租賃的空子，相關(guān)部門也無法對其進(jìn)行有效監(jiān)管，盡管一些經(jīng)營者想取得合法證照，又因?yàn)樯婕白「纳痰葐栴}，難以申請到酒店、旅館業(yè)的“特種經(jīng)營許可證”。雖然國家政策是鼓勵(lì)支持共享住宿，明確了放寬共享住宿等旅游新業(yè)態(tài)市場準(zhǔn)入的大原則，但目前尚未出臺相關(guān)的管理辦法與實(shí)施細(xì)則。相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對民宿進(jìn)行法律界定和運(yùn)營監(jiān)管，既能避免一些棘手問題，又能扶植其有序發(fā)展。