關(guān)鍵詞：中投評論 養(yǎng)老地產(chǎn)
中投評論：養(yǎng)老地產(chǎn)“夕陽紅”催生的“朝陽產(chǎn)業(yè)”
作者：中投顧問 時間：2015/11/27
新聞背景：
10月29日，十八屆五中全會正式閉幕，全面放開二胎，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。當前，我國面臨老齡化加速，人口紅利消失等困境。單獨兩孩施行近兩年以來，并未帶來預想的效果。
二胎全面開放后，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、兒童家居、戶型區(qū)間以及室內(nèi)設(shè)計等在內(nèi)的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈條都將迎來新的變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，放開二胎，對四房為代表的大戶型改善型置業(yè)是利好，此外，隨著老齡人口逐步增加，未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會和潛力非常大，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為開發(fā)商的主要發(fā)力點，涉老設(shè)計也將愈發(fā)受重視。
但同時，專家們指出，目前國內(nèi)做養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)度還不夠，養(yǎng)老地產(chǎn)體系還尚不成熟，業(yè)界對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念仍處于探索階段。未來養(yǎng)老地產(chǎn)可能走向細分化，而療養(yǎng)形態(tài)、度假形態(tài)和養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施形態(tài)將成養(yǎng)老地產(chǎn)主要方式。（原文標題專家：全面放開二胎改需產(chǎn)品和養(yǎng)老地產(chǎn)機會非常大來自界面新聞，有刪減）中投評論：
前段時間，朋友圈被各種“二孩”段子刷頻，起因是國家放開了二胎：中共十八屆中央委員會第五次全體會議公報中指出，為促進人口均衡發(fā)展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。
可見，國家已意識到人口老齡化加劇正在對經(jīng)濟增速產(chǎn)生負面影響。
但硬幣皆有兩面。從另一方面來講，社會老齡化催生的“銀發(fā)經(jīng)濟”可能在未來一段時間成為推動經(jīng)濟發(fā)展的組成部分，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中“時代的弄潮兒”。
龐大老年人口基數(shù)催生巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求。2014年，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占總?cè)丝诒壤秊?5.5%，成為世界上老年人口最多的國家。未來我國的人口老齡化將進一步加速，據(jù)預測：到2035 年老年人口將達到4 億，老齡化水平達到25%-30%。
上世紀60-70年代“嬰兒潮”時期出生的老人將相繼快速進入老齡化時代，老年撫養(yǎng)比快速上升；而80-90年代“計劃生育”時期出生的年輕人相繼進入社會，面臨著“上有老、下有小”的雙重壓力局面。二胎政策的發(fā)布，多數(shù)家庭的“421”家庭模式可能轉(zhuǎn)變到“422”家庭模式，這種人口結(jié)構(gòu)性變化將使得居家型養(yǎng)老功能更加被逐漸弱化，進而產(chǎn)生巨大的機構(gòu)型健康養(yǎng)老需求。
雖然受整體生活水平影響，“未富先老”的現(xiàn)象在我國仍然普遍存在，但受改革開放紅利釋放益處的一批老一輩仍有可觀人數(shù)，隨著退休金水平提升、健康消費觀念轉(zhuǎn)變和“以房養(yǎng)老”等政策推廣，這些都極大的刺激了養(yǎng)老需求的釋放。
社會資本魚貫進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。同樣被認為是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，與物流地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)多是由政府主導，受政策影響較大，雖有較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，卻尚未找到可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，仍處于“微利時代”。
但這些并不妨礙各大地產(chǎn)商搶灘布局養(yǎng)老地產(chǎn)：萬科從2010年開始全面啟動“健康養(yǎng)老”發(fā)展計劃；保利在2011年推出“和基金善居養(yǎng)老計劃”，并與安平投資共同成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司等等。
“春江水暖鴨先知”，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度敏感的風險投資企業(yè)和保險公司也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域：復星集團宣布旗下首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)；泰康人壽北京昌平、上海崇明、三亞等地有健康養(yǎng)老項目布局；合眾人壽在武漢、合肥、沈陽等地有健康養(yǎng)老項目布局；中國人壽在河北廊坊、廈門等地有健康養(yǎng)老項目布局…民營資本的青睞折射出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱度和未來良好的上升空間，而并非這些企業(yè)有錢任性。
打好“銀發(fā)經(jīng)濟”這張牌。國家接二連三出臺政策部署發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這是從頂層設(shè)計上積極應(yīng)對人口老齡化的突出表現(xiàn)。
2013年，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》是我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的一個重要里程碑，是指導今后一個時期我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。各地方政府也出臺各種相關(guān)政策扶持相關(guān)項目落地。
具體到參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)方，介入的機構(gòu)應(yīng)重點從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的“醫(yī)、養(yǎng)、康”結(jié)合的社區(qū)。
筆者在調(diào)研過程中也接觸過永愛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司、美年大健康這種養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)企業(yè)，他們都是立足大健康談養(yǎng)老，統(tǒng)籌全產(chǎn)業(yè)鏈條的產(chǎn)品、服務(wù)、設(shè)施、金融等。而這些，都是養(yǎng)老地產(chǎn)這個“產(chǎn)業(yè)藍海”未來所必不可少的。
