關鍵詞：三中全會 房地產
解讀十八屆三中全會對房地產行業(yè)影響
作者：中投顧問 時間：2014/3/20
十八屆三中全會落幕后，中央比往常更快的出臺了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，未來將對國內經(jīng)濟、政治、文化、民生產生深遠的影響。作為國內經(jīng)濟改革綱領性的文件，會議公報明確提出：經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。
中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉表示，《決定》并沒有對房地產行業(yè)潑墨過多，但是相關行業(yè)或者領域的改革將對房地產市場產生深遠的影響。可以說，三中全會后，房地產行業(yè)發(fā)展的大的背景、環(huán)境、所面臨的局面有根本性的改變。《決定》中關于土地制度改革、戶籍制度改革、房地產稅的征收等對樓市的影響最為長遠和深刻。當然，短期內還難以直接看出效果。
《決定》中提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”
土地資源是房企存在的根基，沒有充足的土地儲備對于房企而言如同“巧婦難為無米之炊”。土地制度改革涉及到未來房企拿地的成本、全國住宅用地供應量涉及到“小產權房”的“轉正”等問題，對開發(fā)商的影響較大。目前來看，政策主要意圖還是在于保障農民獲取更多的財產性收入，但城郊地區(qū)的土地則有更多的利益和潛在升值的可能，也是各方關注和博弈的焦點。
關于戶籍制度改革，《決定》中指出，“推進農業(yè)轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業(yè)轉移人口轉為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。建立財政轉移支付同農業(yè)轉移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。”
“嚴格控制特大城市人口規(guī)模”會影響到未來樓市住房剛需。戶籍在國內是一個不容忽視的身份證明。因為戶籍與很多利益關系相關聯(lián)，比如孩子上學，社保繳納以及與之相關的醫(yī)療、養(yǎng)老等等。從國家政策的角度來看，城鎮(zhèn)化是要持續(xù)推進的，這點毋庸置疑，城鎮(zhèn)化是解決“三農”問題的必要途徑，也是持續(xù)繁榮、帶動國內經(jīng)濟的有效手段。未來國家將重點促進中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，對大城市的人口規(guī)模有限制。這對房企有影響，一個是風險，特大城市高價拿地，未來缺乏人口支撐，則盈利難以保障；另一個是機遇，城鎮(zhèn)化雖然不是房地產化，但是缺不了房地產來“添磚加瓦”。
最后是房地產稅。《決定》中表明，“完善稅收制度。深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革，適當簡化稅率。調整消費稅征收范圍、環(huán)節(jié)、稅率，把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護費改稅。”
中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，房地產稅的征收涉及到房地產行業(yè)長效機制的建立。房地產稅作為一項基本稅，其目的和征收的意義不在于對房價的打壓，而是通過固定化的征收，來改變當前的財稅征收體系，與國家提出的改革財稅體系有很大的關聯(lián)。加快房地產稅的立法，將從根本上改變地方政府財稅收入體系，中央與地方財權與事權不匹配的現(xiàn)狀將有所調節(jié)。未來中央對樓市或將擁有更大的影響力。
在政策出臺之前，房企自身發(fā)展情況已經(jīng)發(fā)生了變化，最明顯的變化之一為毛利率的降低。“招保萬金”四大龍頭房企，其銷售毛利呈現(xiàn)一定的下降趨勢。
房企發(fā)展的大環(huán)境已然改變，多元化發(fā)展成為一些房企的選擇，萬科開始涉足商業(yè)地產；恒大踢起了足球，玩起了音樂；星河灣賣起了白酒。
一直以來關于市場“看不見的手”和國家宏觀調控“看得見的手”的討論和爭議就沒有停止過，尤其是對于發(fā)展中的社會主義國家而言，當然這其中有歷史、國家政治、體制等多方面的因素。從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟是一個巨大的轉變，從政府主導到市場主導更是觀念性的突破。未來市場化將在我國經(jīng)濟領域的各個層面有所體現(xiàn)，實現(xiàn)資源的有效配置，體現(xiàn)政府的服務功能而不是行政干預。市場化也是房地產行業(yè)未來發(fā)展的大環(huán)境，市場化下房企擁有了更多的主動權，但是相應也面臨諸多挑戰(zhàn)。
房地產行業(yè)市場化競爭將更加激烈，市場更加透明、公開、公平，市場競爭秩序有望趨好。大型房企實力雄厚，品牌知名度高，信譽高，產品質量有保障，融資、產品變現(xiàn)均不是問題；小型房企恐怕就沒有如此好的生存環(huán)境。房地產行業(yè)市場化競爭的大幕拉開，房企們開始拼資金、品牌、產品質量、物業(yè)管理服務等等，這些將有望提高行業(yè)整體的素質，更好的滿足消費者需求。
環(huán)境改變人事，趨勢造就成敗。十八界三中全會政府對于房地產行業(yè)的宏觀政策將傾向于市場化。房企要想在新環(huán)境下表現(xiàn)不俗，還需要下一番功夫。
