關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)
兩會后房地產(chǎn)政策漸明 樓市增長趨勢漸緩
作者：中投顧問 時間：2014/3/20
2014年樓市怎么走？這是一個問題，一個關(guān)系到億萬老百姓安居置業(yè)的問題。現(xiàn)實情況是，房價越來越高，購房者越來越敏感，樓市累積的風(fēng)險恐怕也在不斷的加碼，但是目前還沒有出現(xiàn)“壓死駱駝的最后一根稻草”。那根稻草會是誰？銀行、政府、購房者，又或許是房企自己？
猜測太遙遠(yuǎn)還是讓我們著眼于當(dāng)下。兩會前，房地產(chǎn)市場真有點兒“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地產(chǎn)銷售面積、銷售業(yè)績普遍回落；市場上傳出消失，部分銀行“停止房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)”；最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的關(guān)于杭州、常州部分樓盤大幅降價銷售的情況，著實讓投資者們捏了一把汗。
人們期待兩會，人們更關(guān)注兩會將出臺怎樣的政策來引導(dǎo)樓市的發(fā)展。2014年兩會樓市政策頗為簡單，頗有深意。為了更好的理解今年兩會關(guān)于樓市的政策，首先來回顧下過往政府對于樓市的調(diào)控政策。
回顧過往，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調(diào)控房價作為重點。比如：2005年：重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲。2006年：繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。
2007年：抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。2008年：防止房價過快上漲。2010年：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。2011年：切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。2012年：促進(jìn)房價合理回歸。2013年：抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。
2009年之所以出現(xiàn)例外，主要是2008年下半年，受國際金融危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)增幅猛降，樓市大幅降溫，此時的政府不是想著如何調(diào)控樓市的發(fā)展而是想著如何保障經(jīng)濟(jì)的軟著陸，如何保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示，而在今年的兩會中，關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策恐怕又要例外一次了。2014年政府工作報告明確指出，“針對不同城市情況，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。一句“促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”似乎顯得有些陌生，相對比對樓市的高壓政策而言。
今年的樓市調(diào)控政策，簡而言之就是分類調(diào)控。所謂的“分類”可以從三個方面來看：第一，分城市和區(qū)域，一二線和三地線城市房地產(chǎn)市場分化較為明顯，針對住房供不應(yīng)求的城市，主要以增加住房供給，增加住宅土地供給，加大保障房建設(shè)為重點，而三四線部分樓市供應(yīng)過度，庫存量較高甚至高于當(dāng)?shù)劁N量12-15個月的城市，則要加強(qiáng)樓市的調(diào)控，控制住宅類土地的供給，主要以消化庫存為主。第二，對購買者進(jìn)行分類，政策指出要保障剛需購房者需求，而對投機(jī)、投資性購房需要要有所抑制。
第三，從住房供給方來分類，即低收入者的保障類住房主要靠政府來供給，而中高收入者消費的商品房主要由開發(fā)商、市場來滿足。在確立了分類政策后，各城市根據(jù)不同的情況，具體的樓市政策也會有所不同，如一線城市限購限貸政策一時半會兒不會退出，而三四線城市對這些政策實際上早已放松，未來為刺激以及保障樓市正常運行，出臺鼓勵購房政策也不是沒有可能。
中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮表示，新一屆政府對待樓市的態(tài)度早在十八界三中全會上就有所體現(xiàn)，靠市場，減少行政手段的直接干預(yù)。此次兩會上，政府雖然出臺了“分類調(diào)控”政策，但是可以看見，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，統(tǒng)一調(diào)控。國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化的格局也明示了統(tǒng)一調(diào)控的不可能性。
政策越來越明朗，但是樓市成交量的萎縮、增長趨勢趨緩已經(jīng)是不爭的事實。3月上半月，北京商品住宅成交3346套，成交面積33.37萬平方米，同比去年3月上半月，成交套數(shù)、成交面積分別大幅萎縮了44%、50%。其數(shù)據(jù)還稱，春節(jié)后（2月8日——3月16日）的一個多月時間里，北京成交價格低于2.5萬元/平方米的中低價位房源，僅售出3641套，相當(dāng)于去年同期的41%，此外，與去年同期相比，中低價位房源占市場總交易量的比例也大幅下滑16個百分點，由去年的86%降至70%，剛需市場狀況不容樂觀。
而從房企的銷售業(yè)績來看，數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，已經(jīng)有30家品牌房企公布了前2個月的銷售業(yè)績，其中2月份這30家房企銷售業(yè)績合計為665億元，環(huán)比1月份的1082.88億元大降39%。而這30家企業(yè)中，有16家企業(yè)前2個月的銷售業(yè)績出現(xiàn)了同比下調(diào)。
這與當(dāng)前樓市風(fēng)聲緊有關(guān)，也是值得房企所警惕的。從購房者心理來看，目前市場上購房者觀望的氣氛較為濃厚。人們緊緊地抓住自己的錢袋子唯恐在最高點時入市購房，之后如果樓市走上下坡路，那就沒有后悔藥可以吃了。各地不時爆出一些樓盤降價的消息，著實刺激了消費者敏感的心。另一方面，不少銀行不僅停止了之前的房貸的優(yōu)惠政策，而且有提高首付款的比例，這無疑提高了購房成本，更加讓一些購房者望而卻步。
在日前出臺的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中提高的一個是關(guān)于保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的項目，將涉及到470萬戶以上，實際投資超過1億元，政策將對鋼鐵、水泥、化工以及房地產(chǎn)等行業(yè)均有利好。
總體而言，政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)下滑通道時；另一方面，不會放任其肆意膨脹，靠市場，但是也需要理性。房地產(chǎn)市場政策前景漸明，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)走過了之前的黃金十年，未來增長將放緩。
