關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 中投顧問(wèn)

中投顧問(wèn)：養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新選擇

作者：中投顧問(wèn)　時(shí)間：2014/1/16

　　近日，地產(chǎn)板塊十分不景氣。IPO開(kāi)閘對(duì)A股市場(chǎng)影響頗大，地產(chǎn)板塊因?yàn)槭袌?chǎng)不看好，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積更是首當(dāng)其沖，即使是藍(lán)籌股如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等也是跌跌不休。與之遙相呼應(yīng)的是，李嘉誠(chéng)開(kāi)始賣(mài)樓了，適可而止，抽身內(nèi)地樓市。商家自古以來(lái)就是低買(mǎi)高賣(mài)，無(wú)可厚非，關(guān)鍵就看是否有勇氣、有眼光，透過(guò)市場(chǎng)紛繁的亂象，把握住其實(shí)質(zhì)跳動(dòng)的脈搏。

　　房企們因?yàn)榍捌诘氖袌?chǎng)暴利而招致老百姓的普遍不滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商的暴利拆遷更是激怒了不少?lài)?guó)人，無(wú)家可歸連最基本需求都滿(mǎn)足不了的人們難免不對(duì)房企們心有怨言。怨言可以理解，但是事實(shí)的原委遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，不然怎么會(huì)有“最美女市長(zhǎng)”的最終落馬以及人民群眾的歡欣鼓舞。房企作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一份子，因?yàn)槭袌?chǎng)需求增長(zhǎng)而獲取較高的收益并沒(méi)有必要去過(guò)多的苛求，暴利的地產(chǎn)業(yè)，只能從側(cè)面反映政府沒(méi)有履行好其應(yīng)有的職能，只能說(shuō)明，地方政府是房企暴利的幫兇，暗地里減少土地供應(yīng)量，提升地價(jià)，助推房?jī)r(jià)，這樣的伎倆難以迷惑所有的百姓。

　　作為世界上房?jī)r(jià)最高的國(guó)家，我們沒(méi)有什么值得慶幸地方，取而代之的是“房奴們”的“幸福并痛苦”微笑著的臉龐。市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的重復(fù)同一主旋律，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也難以持續(xù)保持當(dāng)前高位。2013年房企們雖有亮麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，卻也難掩經(jīng)營(yíng)毛利的下滑。數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合135家上市房企三季報(bào)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率只有17.9%，凈利潤(rùn)率僅為13%；而2013年上半年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率為19.2%，2012年則為21.3%。

中投顧問(wèn)：養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新選擇

　　中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔表示，房企毛利率下降、庫(kù)存周轉(zhuǎn)率下降等指標(biāo)以及持續(xù)的樓市調(diào)控政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代的終結(jié)。廉租房、自住房等保障性住房的大力建設(shè)，房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的緩慢推行，政府宏觀調(diào)控政策的持續(xù)等均對(duì)樓市起到一定影響，并且影響市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)不再狂熱，當(dāng)開(kāi)發(fā)商們冷靜下來(lái)，反而是一件好事，市場(chǎng)的狂熱反而會(huì)讓人感覺(jué)如同驚弓之鳥(niǎo)；市場(chǎng)的低迷和趨緩，反而讓人能夠靜下心來(lái)考慮未來(lái)。2014年將是房企們轉(zhuǎn)型試探的元年。

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展，萬(wàn)科開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)，恒大賣(mài)起了礦泉水，萬(wàn)達(dá)做起了旅游文化地產(chǎn)等等。養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)更是得到諸多房企大佬們的關(guān)注。如萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)、綠城等品牌企業(yè)均在近年陸續(xù)拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。2012年8月，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署合作協(xié)議，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。一些保險(xiǎn)企業(yè)如新華保險(xiǎn)、泰康人壽等也開(kāi)始投資養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為房企們嘗試轉(zhuǎn)型發(fā)展的選擇之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過(guò)3億。老齡人口的不斷增加，財(cái)富積累、支付能力的不斷增強(qiáng)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增加等，顯示出養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。另一方面，國(guó)家相關(guān)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面的支持。

中投顧問(wèn)：養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新選擇

　　2013年4月，北京市國(guó)土局公布了2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，數(shù)額為100公頃。與此同時(shí)，上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。2013年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，為養(yǎng)老事業(yè)、健康服務(wù)業(yè)發(fā)展提供稅收、土地、財(cái)政等方面的扶持，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了良好的外部氛圍。

　　中投顧問(wèn)研究總監(jiān)郭凡禮表示，市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)人群支付能力逐漸提升，政府政策鼓勵(lì)，一系列外圍因素均利好養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是否就是“萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)”呢？恐怕也不盡然。養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，大概在10-15年，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高；除此之外還要配備醫(yī)療、養(yǎng)生等護(hù)理機(jī)構(gòu)和人員，需要對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)和管理，需要有持續(xù)的投入以及專(zhuān)業(yè)人才的支撐，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理的能力要求較高，綜合實(shí)力不強(qiáng)的房企恐怕壓力較大。

推薦閱讀Recommended reading