十八大熱點產業解讀系列二：以房養老開啟中國養老新模

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以房養老開啟中國養老新模

以房養老（Reverse Mortgage），也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。2013年9月國務院對外發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

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第一章、以房養老總體概述
　　　　2013年國務院對外發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》。國家發展改革委、民政部聯合召開新聞通氣會，介紹了加快養老服務業發展的有關政策和情況。會上透露，作為金融養老、以房養老的方式之一，我國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養老保險，具體政策會在2014年一季度由保監會牽頭出臺。
　　·基本概念
·項目簡介
　　·具備條件
·四大誤區
　　·發展歷程
第二章、我國的養老模式及政策
　　　　根據《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，建立一個由個人、家庭、社會和政府共同組成的養老服務保障體系，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，是未來我國養老服務保障的主要模式。　　因此，預計在未來五年要初步形成“9073”養老格局。即90%的老年人通過自我照料和社會化服務實現居家養老；7%的老年人通過社區機構照料實現社區養老；3%的老年人入住養老機構集中養老。
　　·我國的養老模式
·我國主要養老模式的優劣勢分析
　　·我國養老模式的現狀特征
·我國關于養老的主要政策
　　·政府對養老事業的相關投入情況
第三章、我國以房養老的發展現狀
　　　　我國最初在2003年提出以房養老，之后南京、北京、上海等多地試水，但都規模較小，且效果不太理想。2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇向國務院建議開展“反向抵押貸款”的壽險服務，并得到高層支持，但一直未得到保監會批復。2013年9月國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，意見指出，將“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。以房養老提出的這十年來，南京、北京、上海等多地試水以房養老，但效果都不太理想�；蛘咭驗闄C構公信力不足（如北京中大恒基）、或者限制條件太苛刻（如南京湯山留園公寓，要求60歲以上老人、無兒無女無親戚等）、或者對老年人保障不足（如上海公積金中心的售后返租模式）、或者貸款額度少且時間有限（如中信銀行，貸款額度為住房評估額度60%、期限10年）等等，最終都沒有能夠大范圍推廣開來。
　　·我國以房養老發展情況
·我國以房養老模式分析
　　·我國以房養老模式困局
·以房養老對地產行業影響有限
第四章、以房養老國外發展情況
　　美國的反向抵押貸款放貸對象主要是62歲以上的老年人，由美國住房和城市開發部負責監管。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，房主負債會隨著分期放貸而上升，負債一直遞延到房主死亡。反向抵押貸款下，房產名義上仍然屬于房屋所有人所有，房屋所有人對房產仍有處置的權利，但前提是要償還所有貸款本息。英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休后所獲養老金數額一致；二是雇主為雇員提供的職業養老金，這部分目前不屬于強制性繳納；三是個人購買的養老儲蓄或保險等。日本從1981年開始引進“以房養老”的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，最近房地產公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。法國的房產交易中存在一種“終身年金制房產買賣交易”方式。
　　·美國發展情況
·英國發展情況
　　·日本發展情況
·法國發展情況
　　·以房養老的外國經驗
第五章、我國以房養老前景分析
　　　　中國住宅房地產市場的存量規模約為100萬億元。2012年全國60歲以上人口大約1.94億，占總人口的比重為14.3%。美國目前的情況是在合格的潛在人群中，大約有2%-3%的家庭選擇了反向按揭。而中國由于觀念上對反向按揭的接受度肯定要更低，假設是合格人群比例的1%，那么這一市場的規模大約是1450億元。而隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業務的市場空間會進一步加大。
　　·以房養老的優勢
·以房養老發展面臨的困難
　　·我國以房養老市場規模測算

　　　　以房養老（Reverse Mortgage），也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

　　預計在未來五年要初步形成“9073”養老格局。即90%的老年人通過自我照料和社會化服務實現居家養老；7%的老年人通過社區機構照料實現社區養老；3%的老年人入住養老機構集中養老。為了保障老年人能夠真正老有所養，我國政府出臺了包括養老保險在內的多種政策。2011年的《社會養老服務體系建設十二五規劃》，更是提出要建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，并提出到2015年全國每千名老年人擁有養老床位數30張的目標。2013年，國務院還提出試點開展老年人住房反向抵押養老保險，推行老年人“以房養老”。

　　我國最初在2003年提出以房養老，之后南京、北京、上海等多地試水，但都規模較小，且效果不太理想。

　　　　反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。